אחרי שבדקנו, חקרנו והגענו למסקנה שהשקעה בנכס מניב בארה"ב היא המשתלמת ביותר, נותר לנו להכיר לעומק את מי שינהל עבורנו באופן שוטף את הנכס מרחוק – חברת ניהול נכסים (Property management company).
למעשה, חברת הניהול מטפלת עבורנו בכל תהליך השכרת הבית שבבעלותנו, החל ממציאת דייר מתאים ועד לתיקונים בנכס ולפינוי דייר בעת הצורך.
כדי להבין את מהות ואופי הפעילות שתלווה אותנו בכל תקופת אחזקתנו נכס, ריכזנו עבורכם את הנקודות העיקריות לפיהן פועלות חברות הניהול, הן מול הדייר השוכר את הנכס והן מולנו המשקיעים.
השכרת הנכס:
כדי להכניס דייר חדש לנכס חברת הניהול תגבה בדרך כלל סכום שבין שכר דירה של חצי חודש ועד שכר דירה של חודש שלם. בהתאם, חשוב לברר כיצד חברת הניהול מפרסמת את השכרת הנכס שלנו במדיות השונות. חברת ניהול הגובה דמי ניהול נמוכים יותר עלולה שלא להוציא סכום כלשהו על פרסום או לא להציע שיתופי פעולה לסוכנים אחרים המייצגים שוכרים פוטנציאליים. חיסכון של כמה דולרים בדמי השכרת הנכס לחברת הניהול עשוי לעלות לנו בזמן יקר בו הנכס יהיה ריק, במידה שלחברת הניהול ייקח יותר זמן להכניס דייר לנכס.
כמו כן, חשוב להבין כיצד חברת הניהול עורכת את סינון המועמדים לשכירות בנכס.
לכל הפחות חברת הניהול צריכה לבדוק את הפרמטרים הבאים אצל כל מועמד לשכירות בנכס שלנו:
- רמת ההכנסה של המועמד
- דו"ח אשראי (חיפוש פסקי דין קודמים בהם היה מעורב המועמד, היסטוריית פינוי היסטוריית אשראי)
- וידוא שסכום שכר הדירה אינו עולה על 33% מההכנסות ברוטו של המועמד
- בדיקת רקע פלילי
- בדיקת היסטוריית השכירות של המועמד
דמי ניהול:
כל חברות הניהול גובות אחוז חודשי מסוים עבור ניהול הנכס. הסכום נע בדרך כלל בין 8% ל- 10% משכר הדירה החודשי ברוטו. חשוב להבין מחברת הניהול האם עמלה זו נגבית רק בהתאם לדמי השכירות שנגבו בפועל מהדייר או שהיא גובה את העמלה מדי חודש ללא קשר לדייר בנכס (כלומר גם אם הדייר אינו משלם את דמי השכירות). חשוב גם להבין אילו שירותים כלולים בדמי הניהול. יתכן שחלק מהעמלות המפורטות כאן עשויות להיכלל כחלק מדמי הניהול ואינן נגבות מבעל הבית בנפרד.
דמי חידוש:
מדובר בתשלום שרוב חברות הניהול גובות עבור טיפול בניירת הקשורה לחידוש החוזה עבור הדייר לשנה נוספת (או יותר). גובה עמלה זו עומדת בדרך כלל על בין כמה מאות דולרים ועד לשכר דירה של חצי חודש. זה אמנם נראה כמו עמלה מיותרת, אך להבנתנו חברת ניהול טובה, המתמחה בהשארת דיירים בנכס מספר שנים, יכולה לחסוך למשקיעים אלפי דולרים בהוצאות על מציאת שוכר חדש ואי הכנסת שכר דירה בזמן שהנכס עומד ריק.
עמלת פינוי:
במקרה בו דייר אינו משלם שכר דירה, מסרב לפנות את הנכס, או כל הפרת חוזה הדורשת את הוצאתו מהנכס, חברת הניהול תטפל עבורנו בתהליך הפינוי. העמלות בעניין זה קשורות להגשת טפסי הפינוי וטיפול בהליכי המשפט הנוגעים לפינוי. חשוב לציין כי חלק מחברות הניהול פשוט מעבירות לבעל הבית את עלויות הגשת הפינוי בפועל, אך מנהלות בעצמן את הפינוי כחלק משירותי הניהול שלהם, אך עם זאת, רוב החברות גובות כמה מאות דולרים (נוסף על אגרות ההגשה) לטיפול בפינוי והופעות בבית המשפט.
תיקונים:
מרבית חברות ניהול מבקשות מהמשקיע לקבוע סכום מקסימלי שהמשקיע יהיה מוכן להוציא עבור תחזוקה/תיקונים מבלי שיידרש ממנו אישור ספציפי לביצוע התיקון. התנהלות זו נועדה לעזור לבודד את המשקיע מהצורך לקבל החלטות לא משמעותיות שיכולות להתקבל בקלות ובמהירות על ידי חברת הניהול. כדי לבצע זאת, מרבית חברות הניהול מחזיקות בפיקדון סכום שבין 200$ ל- 400$ במיוחד עבור בקשות תחזוקה או תיקונים מסוג זה.
בנוסף, לדעתנו מדובר באחד ההיבטים החשובים ביותר בניהול הנכס שיש לקחת בחשבון. יכול להיות שמבחינה תחרותית נמצא חברת ניהול שתהיה זולה יותר מחברות אחרות כמעט בכל הקטגוריות, אך אם אין לאותה חברה מחלקת תיקונים יעילה וטובה משל עצמה, אנו המשקיעים יכולים לבזבז הרבה כסף על הוצאות מיותרות לגורמים חיצוניים. יש חברות ניהול המבצעות את תיקונים הנדרשים בנכס באמצעות מיקור חוץ לקבלני צד ג' שעשויים לגבות תעריפים גבוהים, לעומת חברות ניהול המחזיקות אנשי צוות שיכולים לבצע את תיקונים השוטפים במחיר סביר ומקובל.
בדיקות שוטפות:
עבור משקיעים רבים חשוב שמישהו ייתן מבט על הנכס לפחות פעמיים-שלוש בשנה כדי לוודא שהדייר מטפל בנכס ושאין בעיות מהותיות. חלק מחברות הניהול כוללות נסיעות לנכס כחלק מדמי הניהול, אך אחרות עשויות לגבות תשלום עבור פיקוח או דמי נסיעה ספציפיים (של 50 עד 100 דולר) בכדי להיכנס לנכס ולהעריך את מצבו.
ביטוח:
רוב המשקיעים אינם משייכים בין ביטוח הנכס לבין חברות הניהול, אך כיום יש חברות המציעות ביטוח לבעלי בתים כהטבה נוספת. יש מקרים בהם עלויות הפוליסה שנקבל דרך חברת הניהול יהיו תחרותיות בהשוואה לפוליסות ביטוח אחרות, ונקודה חשובה נוספת היא שמכיוון שהפוליסה שייכת לחברת הניהול, והיא לא על שם המשקיע, כל טענה כנגדה אינה משפיעה לרעה על המשקיע באופן אישי (כלומר עלויות ביטוח אישי עלולות להיות גבוהות יותר בגלל היסטוריית התביעות). בנוסף, מדיניות ביטוח זו דרך חברת הניהול אינה מחריגה בדרך כלל את הזמן בו הנכס עומד ריק, ללא דיירים. בעוד שרוב הפוליסות של בעלי הנכסים מאבדות את כיסוי שלהן לאחר שהנכס פנוי וללא דיירים במשך 30 ימים, פוליסת הביטוח דרך חברת הניהול תישאר בתוקף ללא קשר לעובדה האם הנכס פנוי או לא.
בעוד שבשווקים שונים יהיו שינויים הקשורים לאופן ניהול הנכסים על ידי חברות הניהול, הבנת היסודות ודרך הפעולה של חברות הניהול חשובה מאוד לכל משקיע הרוכש נכס מניב. בין אם מדובר בסוכן נדל"ן יחיד עם תיק של 30 נכסים ובין אם מדובר במשרד גדול עם למעלה מ- 1,000 נכסים, בסופו של דבר עלינו להרגיש בנוח עם חברת הניהול שלנו ולסמוך עליהם שינהלו נכון את הנכס שלנו.
אנו ב- DNA Investors בוחרים את חברות הניהול הטובות ביותר עבור המשקיעים שלנו על בסיס הפרמטרים שהצגנו כאן וכן על בסיס הצוות המקומי והקשרים שפיתחנו בכל האזורים בהם אנחנו עובדים.
