עסקת נדל"ן טובה לרכישת בית להשקעה בארה"ב מתחילה ונגמרת בנתון אחד בלבד, חישבת נכון את הנתון הזה ? ברכות ! יש לך עסקה טובה !
פשוט נכון ? אז פה מתבקש שאכתוב "אז זהו שלא.." אבל זה יהיה לא נכון, זה באמת זהו.
ספוילר: זה לא אחוז התשואה משכירות.
אפשר בהחלט להרוס עסקה טובה לאחר הקנייה ובהמשך הדרך, אבל הנתון היחיד שיקבע בהתחלה ובסוף את איכות העסקה הוא ה ARV של הנכס, ופירושו after repair value, ובתרגום עממי = שווי הנכס לאחר שיפוץ.
משמעו, באיזה מחיר מקסימלי יכול להימכר הנכס לאחר שהבאנו אותו למצב האידיאלי בהתאם לרף הסטנדרטים באזור שהוא נמצא בו עד רמת השכונה. רף הסטנדרטים מרכיב בתוכו שורה של אלמנטים גלובליים שקיימים בכל נכס באזור וקיומם/העדרם או רמת האיכות שלהם תרכיב ביחד סט של סטנדרד ממוצע ודי אחיד לאזור. לדוג' כמות חדרי שינה, חדרי אמבטיה, יש גראז' אין, מטבח עם שיש או למינייט, רצפת פרקט או עץ מלא או אולי שטיחים בכלל וכד'. לכן קודם צריך להבין מה רמת ה-סטנדרד באזור של הבית המוצע ואז לחפש בבית המוצע מה יש מה חסר ומה צריך להוסיף כדי לעמוד ברף הבסיסי אם ניתן.
ה-ARV הוא נתון מדהים שכן אינו מסתמך רק על נתונים יבשים סטטיסטיים כמו מחירי בתים שנמכרו לאחרונה אלא מגדיר בעצם בשקלול שלו את הערך הכספי בפועל ש-קונה פוטנציאלי יהיה מוכן להוציא מהכיס ולתת למוכר עבורו. וזה בתכלס המספר הכי חשוב ב-עסקה, ואחריו מגיעים יתר הגורמים.
לאחר שמצאנו את ה-ARV האמיתי של הנכס המוצע, זה הזמן למשוואה הפשוטה לחישוב מחיר קנייה כדאי של הנכס. הרעיון מאחורי המשוואה הוא להפחית ממחיר השוק (ARV) בין 20%-30% ולהפחית בנוסף את עלות השיפוץ מוערכת שבזכותה הנכס ימכר במחיר שוק מלא. כך שאם ה ARV שלנו היה 100K, נבקש לדוג' 25% הנחה, ועוד הנחה של 20K שהיא עלות השיפוץ המוערכת כדי להביאו למכירה במחיר מלא. דהיינו:
75%ARV- repair cost = buy price
100K X 0.75-20K=55K
אז בדוגמא הזאת מחיר הקנייה לעסקה טובה כאן הוא 55K$.
שואלים, למה שהמוכר יעשה לנו הנחה של 25% ? ובצדק, יש מלא סיבות ולרוב הן מכיוון שיש למוכר איזושהי מוטיבציה למכור גם במחיר מוזל ממחיר השוק. יכול להיות שהנכס מירושה ורוצים לממש מהר, יכול להיות גירושין, יכול להיות שיש פולש ואין ביכולת המוכר לעשות שום דבר, יכול להיות שהנכס שולם במלואו במשכנתא של 30 שנה, הושכר כמה שנים, ו-המוכר מעוניין לצאת לפנסיה ב-קאריביים, זה לא משנה – יש מיליון סיבות, ויזמים/משקיעים שיודעים לאתר עסקאות כאלו, מרוויחים.
שואלים גם, רגע, אם רוצים לעשות פליפ מילא (כדי להרוויח את העודף מהשבחת הנכס), אבל למה בנכס מניב ? אם התשואה טובה למה אני חייב לנסות לחפש נכס מוזל משמעותית ממחיר השוק ?
אוה, אז ניקח דוג' של נכס שנרכש ב 100K מניב תשואה של 8% שנתית, במשך 3 שנים הכניס תשואה נהדרת, פתאום הלך מזגן או גג שהביטוח לא כיסה בנסיבות, או כל תיקון בינוני עד גדול שיכול לקרות ב-בתים לא חדשים שנקנו ב 100K באזור נחמד, סביר להניח ש-נפסיד כאן תשואה שוטפת של שנה מלאה או יותר, וגרוע מכך נוציא את זה מהכיס עכשיו. לא כיף.
אם היינו קונים את הנכס ב 55K משפצים/מתקנים ב 20K, ההון המובנה שיש לנו בנכס הוא עדיין עוד 25K (כי חישבנו שהבית שווה 100K ARV) ואם חלילה תבוא המכה יש לנו אאוט! למכור ב 75K למשקיע אחר שיקבל הנחה של 25% ממחיר השוק !, לא הפסדנו שקל, ואפילו הרווחנו תשואה 8% במשך 3 שנים נהדרות. תרחיש זה אינו אפשרי כאשר רוכשים במחיר השוק המלא, כי אין הון מובנה שנעשה כבר ברכישה, נפוץ מאוד בעסקאות turnkey מבוססות תשואה משכירות וספקולציות עליות ערך בלבד.
יש כמובן כמה עוד פרטים קריטיים כמו ,סוג המימון, אזור ההשקעה, איך מעריכים שיפוץ נכון בכל שוק, איך אוספים את כל הנתונים הנדרשים למציאת ה ARV במינימום סטייה, איך יודעים איפה יש נכסים עם בעלי מוטיבציה למכור וכד', אז נכון זה לא פיקניק בכלל, אבל זאת לא הייתה מטרת המאמר, פה זה לא האקדמיה ללהיות כריש נדל"ן ב-1000 מילה. מגיסא, כל משקיע באם הוא מסוגל או לא, לעשות הכל בעצמו יודע לעשות חשבון של משוואה אחת פשוטה בכל שוק בכל עיר בכל זמן, ויתרה מכך יכול לבקש מ-3 יזמים/מתווכים/משקיעים שונים שימצאו לו את ה-ARV ומשלושתם לעשות ממוצע פשוט, לאחר מכן לבקש מ-3 קבלנים שונים שיעריכו את עלות השיפוץ בבית ומשם לעשות ממוצע ולקבל גם את הערכת השיפוץ. והופה הפלא ופתע יש לו את מספר הזהב, המחיר הנכון לרכישה חכמה. מפחית ממחיר השוק הנחת "ככה בא לי" של 25%, מפחית 20% עלות שיפוץ כי "בוא.. אתה לא יכול לקבל ממני מחיר מלא, יש פה מה לתקן", מה שנשאר זה מה אני רוצה לשלם, כן כן, לא לא.
רוצה לומר, גם אם אין לך מושג מה קורה בשוק שאתה מעוניין לרכוש בו נכס להשקעה, אתה כ-משקיע יכול לבקש חוות דעת מרובות מאנשים שונים כדי לקבל מספר אחד בודד שהוא ה ARV של הנכס. לקבל הצעות מחיר לשיפוץ זה קל ולא צריך יותר מכמה טלפונים, לא סיפור. ואז חשבון פשוט. חשוב לציין שבנדל"ן מסחרי, מולטי פמילי, ונישות נוספות התהליך דומה במהותו אך שונה בישומו, והמאמר מתייחס לנדל"ן למגורים. שם יש סרטים אחרים שלעיתים קלים יותר לחישוב שכן הם משיקים למודלים עסקיים כמקובל בהערכת שווי חברות.
אנחנו ב- D&A Texas investments לא מסתפקים בניתוח העסקה וה-ARV שהגענו אליו בעצמנו, אלא משקללים את חוות הדעת שלנו עם חוות דעת של קבלנים מקומיים, מתווכים, מנהלי נכסים ורק אז קובעים מהו ה-ARV של כל נכס שאנחנו מציעים למשקיעים דרכינו, ובכך מוודאים שכל עסקה ללקוח שלנו, תהיה עסקה טובה!
המאמר מוקדש לכל קורבנות "ההשקעה הבינונית ו-הגרועה בתבל" בעולם הנדל"ן באשר הם.
